Immobilienverkauf in Spanien: Ablauf, Steuern und Expertentipps (Update 2025)
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Lesezeit 4 min
Spanien ist ein Traumziel für viele, die umziehen, ihren Ruhestand verbringen oder in mediterranes Leben investieren möchten. Doch der Immobilienmarkt hat auch eine andere Seite: Tausende Hausbesitzer bieten jedes Jahr ihre Häuser zum Verkauf an.
Die Gründe dafür sind unterschiedlich: Umzug in eine andere Stadt oder ein anderes Land, Kauf eines Zweitwohnsitzes oder finanzielle Herausforderungen wie die Rückzahlung einer Hypothek.
Tatsächlich zeigt allein die Costa del Sol:
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Wenn Sie einen Verkauf planen, ist es wichtig, den Ablauf, die Steuern und die rechtlichen Schritte zu verstehen. Hier ist Ihr zuverlässiger Leitfaden, der Ihnen dabei hilft.
Schritt für Schritt: Immobilienverkauf in Spanien
Für viele Verkäufer kann der Prozess kompliziert und überwältigend sein – insbesondere, wenn es Ihr erster Verkauf in Spanien ist. Ein gutes Marktverständnis und die Zusammenarbeit mit den richtigen Experten können Ihnen jedoch Kopfschmerzen ersparen, kostspielige Fehler vermeiden und den gesamten Prozess reibungsloser gestalten.
Im Durchschnitt dauert der Verkauf einer Immobilie in Spanien 3 bis 6 Monate , je nach Standort, Immobilientyp und Preisstrategie.
Hier ist eine klare Aufschlüsselung der typischen Schritte:
Beauftragen Sie einen professionellen Immobilienmakler
Bereiten Sie die erforderlichen Dokumente vor
Reservierung und Arras-Vertrag unterzeichnen
Den Verkauf mit einem Notar abschließen (Urkundenübertragung)
Erforderliche Dokumente für den Verkauf
Der Papierkram für den Verkauf einer Immobilie in Spanien kann je nach Ihrer individuellen Situation wesentlich komplexer sein – insbesondere für Expats, geerbte Immobilien oder Häuser mit Hypotheken.
Aber egal, was der Fall ist, dies sind die wichtigsten Dokumente, die jeder Verkäufer vorlegen sollte:
- Eigentumsurkunde (Escritura)
Nota Simple (Grundbuchauszug)
Energieausweis
Aktueller IBI-Beleg (Grundsteuer)
Bescheinigung über die Gemeinschaftsbeiträge
Nachweis der Hypothekenkündigung, falls erforderlich
Steuern und Kosten beim Verkauf in Spanien (2025)
Steuern und Verkaufskosten in Spanien können jährlich variieren, insbesondere aufgrund von Änderungen des Immobilienrechts oder der Steuersätze. Nicht alle Kosten sind offensichtlich – manche Verkäufer zahlen sogar für Dienstleistungen, die viele vertrauenswürdige Agenturen kostenlos anbieten.
Deshalb können Sie durch eine gute Vorbereitung und die Beratung durch einen zuverlässigen Berater Zeit, Stress und unnötige Kosten sparen.
Hier ist eine Aufschlüsselung dessen, was uns im Jahr 2025 erwartet:
Kapitalertragssteuer (CGT) |
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| Plusvalía Gemeindesteuer |
Bezahlt auf Grundstückswertsteigerung
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| Sonstige Kosten |
Anwaltskosten, Maklerprovision, Hypothekenkündigungsgebühren |
Benötigen Sie einen Anwalt oder Berater?
Viele Verkäufer in Spanien beauftragen Spezialisten – Beratungsagenturen, Rechtsberater oder erfahrene Immobilienmakler. Handelt es sich bei dem Verkäufer jedoch um einen Expat, steigt der Anteil derjenigen, die Expertenhilfe benötigen, deutlich an.
Hier ist der Grund: Die spanischen Rechtswege, das Steuersystem und der erforderliche Papierkram können verwirrend sein, insbesondere für Nichtansässige, die mit den lokalen Vorschriften nicht vertraut sind. Ein Berater sorgt für einen reibungslosen Ablauf Ihres Verkaufs, vermeidet versteckte Kosten und schützt Ihre Interessen bei jedem Schritt.
Um zusammenzufassen:
Nicht zwingend erforderlich, aber dringend empfohlen
Anwälte gewährleisten Due Diligence, klare Schuldenlage und Vertragsprüfung
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Vertrauenswürdige Netzwerke wie SpainCheck verbinden Verkäufer mit bewährten Agenturen und Rechtsexperten
Allgemeine Begriffe für Immobilienverkäufer
| CGT (Kapitalertragssteuer) |
Steuer auf den Gewinn aus Ihrem Immobilienverkauf. Variiert für Einwohner und Nicht-Einwohner. |
| Arras-Vertrag (Contrato de Arras) |
Rechtlich bindende Anzahlungsvereinbarung. Der Käufer zahlt in der Regel 10 % im Voraus; beide Seiten verpflichten sich zum Verkauf. |
| Nota Simple |
Offizieller Grundbuchauszug zur Bestätigung des Eigentums und etwaiger Schulden. |
| Widerrufsfrist |
In Spanien gilt dies oft vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags, aber nach der Unterzeichnung ist ein Rücktritt mit Strafen verbunden. |
| Plusvalía Gemeindesteuer |
Kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks seit dem Kauf der Immobilie. |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) |
Jährliche kommunale Grundsteuer, die vom Eigentümer gezahlt wird. |
| Energieausweis (EPC) |
Erforderlich ist ein Zertifikat über die Energieeffizienz der Immobilie. |
| Eigentumsurkunde (Título de Propiedad |
Rechtliches Dokument zum Nachweis des Eigentums, unerlässlich für den Verkauf. |
| Fertigstellungsdatum (Fecha de Escritura) |
Tag, an dem der Verkauf abgeschlossen, die Zahlung geleistet und die Schlüssel beim Notar übergeben werden. |
Kettenfreier Verkauf |
Ein Verkauf, bei dem der Verkäufer nicht auf den Erwerb einer anderen Immobilie angewiesen ist, was bei Investoren oder Auswanderern, die Spanien verlassen, häufig vorkommt. |
Abschluss
Der Immobilienmarkt ist wie eine Uhr – er hört nie auf zu ticken. Er ist in ständiger Bewegung, mit neuen Entwicklungen, schwankenden Preisen und einem enormen Potenzial für Käufer und Verkäufer.
Aber seien wir ehrlich: Hinter den positiven Schlagzeilen verbergen sich auch viele weitere Aspekte – rechtliche Schritte, versteckte Kosten und komplizierter Papierkram. Hier macht es den entscheidenden Unterschied, die richtigen Leute an Ihrer Seite zu haben.
Bei SpainCheck bringen wir Sie mit vertrauenswürdigen Experten, bewährten Agenturen und zuverlässigen Diensten in Kontakt, um Ihren Immobilienverkauf reibungslos und sicher zu gestalten.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich meine spanische Immobilie verkaufen, wenn ich kein Einwohner bin?
Ja, spanische Nichtansässige können ihre spanische Immobilie ohne rechtliche Einschränkungen verkaufen. Sie müssen jedoch die 3%-Quellensteuerregelung einhalten. Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und überweist diese als Vorauszahlung der Kapitalertragssteuer (CGT) an die spanischen Steuerbehörden. Anschließend müssen Sie innerhalb von vier Monaten eine Modelo 210-Erklärung einreichen, um die Zahlung abzugleichen oder eine Rückerstattung zu beantragen.
Welche CGT-Befreiungen gelten im Jahr 2025?
Über 65 und Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes: volle Befreiung, wenn Sie dort mindestens 3 Jahre gelebt haben
Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz innerhalb von 2 Jahren: vollständige oder teilweise Befreiung
Doppelbesteuerungsabkommen: zB für US- oder UK-Verkäufer, um Doppelbesteuerung zu vermeiden
Was ist mit „Doppelverkauf“ oder zweimaligem Verkauf in Spanien?
Es gibt keine Beschränkung für Doppelverkäufe , aber ein erneuter Verkauf innerhalb von fünf Jahren kann sich auf die Befreiung auswirken, wenn es sich bei dem neuen Verkauf um denselben Immobilientyp handelt – relevant für die Profilierung der Kapitalertragssteuer.
Welche Strafen oder Prüfungen sind beim Verkauf in Spanien üblich?
Die spanische Steuerbehörde intensiviert die Prüfungen von Nichtansässigen – insbesondere im Zusammenhang mit der Kapitalertragssteuer, Mieteinnahmen, Plusvalía und der Vermögenssteuer (iberiantax.com) . Verspätete oder falsche Erklärungen können zu Geldstrafen und Zinsen führen.
Welche Dienstleistungen sind beim Immobilienverkauf in Spanien kostenlos?
Viele seriöse Immobilienagenturen und -netzwerke bieten im Voraus kostenlose Dienstleistungen an, darunter:
✅ Immobilienbewertung und Preisschätzung
✅ Vermarktung Ihrer Immobilie auf nationalen und internationalen Portalen
✅ Organisation von Besichtigungen und Tagen der offenen Tür
✅ Grundlegende rechtliche Prüfungen vor der Listung
✅ Erste Beratung zu Markttrends
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