Immobilienkauf in Spanien im Jahr 2026: Vollständiger Leitfaden für ausländische Käufer (Kosten, Risiken, beste Gegenden & Rendite)

Investitionen in spanische Immobilien zählen zu den attraktivsten Immobilieninvestitionsmöglichkeiten in Europa.

Ob Sie ein Ferienhaus, eine Immobilie zum Umziehen oder eine Kapitalanlageimmobilie zur Vermietung suchen, Spanien bietet eine einzigartige Kombination aus Lebensstil, Erschwinglichkeit und starker Mietnachfrage.

Seit meinem Umzug nach Spanien im Jahr 2019 habe ich eng mit Käufern und Investoren an der Costa del Sol zusammengearbeitet, unter anderem in Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Torremolinos, Mijas, Estepona und Sotogrande .

Dieser Leitfaden soll Ihnen einen realistischen Überblick auf Expertenniveau über den spanischen Immobilienmarkt im Jahr 2026 bieten.

In diesem Artikel erfahren Sie:

✅ Wie man in Spanien Schritt für Schritt eine Immobilie kauft

✅ Tatsächliche Kosten, Steuern und versteckte Risiken

✅ Die besten Investitionsregionen mit ROI-Logik

✅ Hypothekenoptionen für Ausländer

✅ Häufige Fehler von Käufern

✅ Expertentipps für Käufer an der Costa del Sol

Spanien bleibt aufgrund folgender Gründe einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas:

✅ Lebensstil & Klima

• Über 300 Sonnentage pro Jahr
  
• Mediterraner Lebensstil und Küche
  
• Hohe Lebensqualität zu geringeren Kosten als in Nordeuropa
  
  

✅ Starke Nachfrage nach Mietwohnungen

• Spanien zählt zu den beliebtesten Reisezielen der Welt.
  
• Die Nachfrage nach Kurzzeit- und Langzeitmietobjekten bleibt stark.
  
• Die Costa del Sol bietet ganzjähriges Belegungspotenzial
  
  

✅ Preisvorteil bei Immobilien

Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten:

• Spanien: 2.000–5.000 €/m² (Durchschnitt)
  
• Frankreich und Italien: deutlich höher in Toplagen
  
• Deutschland und Großbritannien: begrenzte Mietrenditen
  
  

👉 Ergebnis: höheres ROI-Potenzial für Investoren.

✅ Möglichkeiten für passives Einkommen

Viele Unterkünfte an der Costa del Sol bieten bereits Folgendes:

• Touristenlizenzen
  
• Schwimmbäder, Fitnessstudios, Concierge-Service
  
• Professionelle Mietverwaltungsoptionen
  
  

Dies macht Spanien ideal für semi-passive Immobilieninvestitionen .

Illegale Besetzungen gibt es auch in Spanien, sie konzentrieren sich jedoch stark auf arme Regionen und verlassene Gebäude .

Wichtigste Fakten:

Im Jahr 2024 wurden 16.426 Vorfälle gemeldet . Die hauptsächlich betroffenen Gebiete waren:

• Wirtschaftlich schwache Gebiete
• Verlassene Gebäude und leerstehende Wohnungen
• Nicht umzäunte Wohnanlagen
• Immobilien ohne Alarmanlage oder Sicherheitssystem

Hochrisikogebiete:

• Katalonien (insbesondere Barcelona)
• Madrider Metropolregionen

Sehr geringes Risiko:

• Neue Entwicklungen (letzte 10–15 Jahre)
• Abgeschlossene Wohnanlagen
• Gesicherte Wohnanlagen
• Aktive Hausbesitzergemeinschaften

An der Costa del Sol (Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Estepona, Sotogrande) sind Okupas in modernen Anlagen praktisch unbekannt .

Experten-Tipp:

✅ Meiden Sie verlassene Grundstücke und ungesicherte Gebäude.
✅ Kaufen Sie in geschlossenen oder gesicherten Wohnanlagen.
✅ Überprüfen Sie vor dem Kauf immer den rechtlichen Status.

In Spanien sind Schulden an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer.

Mögliche Probleme:

• Nicht bezahlte Gemeinschaftsbeiträge
• Steuerschulden
• Hypotheken oder Pfandrechte
• Illegale Bauten

✅ Lösung:

Führen Sie stets eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durch (Nota Simple + Überprüfung durch einen Anwalt).

In den ländlichen Gebieten Spaniens gibt es Millionen leerstehender Immobilien.

Risiken:

• - Geringe Mietnachfrage
• - Keine Wertsteigerung
• - Schwieriger Wiederverkauf

Regel für Investoren: Wenn es keinen Tourismus, keine Arbeitsplätze und keine Infrastruktur gibt, sollte man es meiden.

Hier sind einige Bereiche, die Sie meiden sollten, wenn Sie in Spanien investieren möchten :

• Kastilien-La Mancha
• Kastilien und León
• Extremadura
• Aragón (ländliche Gebiete)
• La Rioja (außerhalb der größeren Städte).

Seit 2022:

• Die Auslandsnachfrage ist stark gestiegen.
  
• Die Preise in Küstenregionen steigen
  
• Gute Angebote sind schnell vergriffen.
  
  

✅ Strategie:
Seien Sie finanziell vorbereitet und handeln Sie schnell bei hochwertigen Immobilien.

🏙️ Wohnungen

Ideal für:

• Mieteinnahmen
  
• Städtisches Leben
  
• Kurzzeitvermietungen
  

ROI-Potenzial: ⭐⭐⭐⭐☆

Starke Nachfrage und Wohnungsknappheit.

🏡 Villen & Häuser

Ideal für:

• Luxuskäufer
  
• Ferienwohnungen
  
• Langfristige Wertsteigerung
  

ROI-Potenzial: ⭐⭐⭐⭐☆

Ideal für Bed & Breakfast- und Touristenbuchungen.

🌿 Ländliche Häuser (Fincas)

Ideal für:

• Lifestyle-Käufer
  
• Ökologisches Leben
  

ROI-Potenzial: ⭐⭐☆☆☆

⚠️ Warnung: Geringe Liquidität und niedrige Mietnachfrage.

🏖️ Neubauprojekte (Noch in Planung)

Ideal für:

• Kapitalzuwachs
  
• Käufer eines modernen Lebensstils
  
  

ROI-Potenzial: ⭐⭐⭐⭐⭐

📈 Beliebt an der Costa del Sol.

Laut den neuesten Immobilienpreisberichten von Idealista erreichte der durchschnittliche Wohnungspreis in Spanien im Dezember 2025 rund 2.639 € pro Quadratmeter . In Großstädten und Küstenregionen lagen die Preise aufgrund starker Nachfrage und begrenztem Angebot deutlich über dem nationalen Durchschnitt.

Aus Investorensicht zeichnet sich Costa del Sol durch Folgendes aus:

• Internationale Käufer (Großbritannien, Skandinavien, Deutschland, Vereinigte Arabische Emirate)
  
• Starke Tourismusnachfrage
  
• Ausbau der Infrastruktur
  
• Stabile Wertsteigerung der Immobilie
  
  

📍 Wichtigste Hotspots:

• Marbella → Luxus & hohe Rendite
  
• Benalmádena → Investitionen im mittleren Preissegment
  
• Fuengirola → Familienunterkünfte
  
• Mijas → Käufer von Villen und Lifestyle-Immobilien
• Estepona → schnell wachsender Markt
• Sotogrande → Ultra-Luxussegment

✅ Experteneinblicke:
Die Costa del Sol vereint Lebensqualität, Mietrendite und Kapitalwachstum besser als die meisten anderen europäischen Regionen.

Um in Spanien eine Immobilie zu kaufen, benötigen Sie:

✅ NIE-Nummer

Ausländische Steueridentifikationsnummer.

✅ Spanisches Bankkonto

Erforderlich für:

• Immobilienzahlungen
  
• Steuern
  
• Versorgungsunternehmen
  
  

✅ Rechtsvertretung

Sehr empfehlenswert.

Für Anwohner:

• Finanzierung: bis zu 80–90 %
  
• Anzahlung: 10–20 %
  
  

Für Nichtansässige:

• Finanzierung: 60–70 %
  
• Anzahlung: 30–40 %
  
  

Zinssätze:

• Durchschnitt: 3–4 %
  
• Fest oder variabel (Euribor-gebunden)
  
  

Große Banken:

• Santander
  
• BBVA
  
• CaixaBank
  
• Bankinter
  
  

✅ Tipp:
Ausländische Käufer erhalten über Hypothekenmakler oft bessere Konditionen.

Rechnen Sie mit zusätzlichen Kosten in Höhe von 10–15 % zusätzlich zum Immobilienpreis.

Beispiel: Immobilie im Wert von 220.000 €

• Notar: 850 €
  
• Registrierung: 440 €
  
• Anwalt: 2200 € (üblicherweise 1 % des Preises)
  
• Grundsteuer (ITP): 17.600 €
  
• Wert: 440 €
  
• Sonstiges: 50 €
  
  

💰 Zusätzliche Gesamtkosten: ~22.500 €

1. Budget und Investitionsziel festlegen
   
2. Region und Immobilientyp auswählen
   
3. Rechtliche Due-Diligence-Prüfung
   
4. Reservierungsvertrag
   
5. Anzahlung (üblicherweise 10 %)
   
6. Hypothekengenehmigung (falls erforderlich)
   
7. Abschließende Unterzeichnung beim Notar
   
8. Grundbucheintragung

❌ Keine rechtlichen Prüfungen vor dem Kauf durchgeführt

❌ Überschätzung der Mieteinnahmen

❌ Die falsche Lage gewählt

❌ Ignorieren von Gemeinschaftsgebühren und Steuern

❌ Auf „zu schöne, um wahr zu sein“-Angebote hereinfallen

✅ Professionelle Beratung kann Tausende sparen!

✅ Vorteile

• Hoher Lifestyle-Appeal
  
• Hohe Mietnachfrage
  
• Attraktive Preise im Vergleich zu Europa
  
• Langfristiges Kapitalwachstum
  
• ausländerfreundliche Gesetze
  
  

⚠️ Nachteile

• Rechtliche Komplexität
  
• Marktwettbewerb
  
• Regionale Risiken
  
• Regulatorische Änderungen (Kurzzeitvermietung)
  
  

🎯 Urteil:

Ja – wenn man den richtigen Standort und die richtige Strategie wählt.

Die Costa del Sol zählt weiterhin zu den profitabelsten Immobilienmärkten Europas.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Estepona oder Sotogrande in Erwägung ziehen, kann ich Ihnen helfen:

• ✔️ Eigenschaften mit hohem ROI identifizieren
  
• ✔️ Vermeiden Sie rechtliche und finanzielle Risiken
  
• ✔️ Optimieren Sie Ihre Anlagestrategie
  
• ✔️ Zugang zu Off-Market-Angeboten
  
  

👉 Vereinbaren Sie hier ein kostenloses Beratungsgespräch mit mir .