Immobilienkauf in Spanien: Alles, was Sie im Jahr 2025 wissen müssen

Seit meinem Umzug nach Spanien im Jahr 2019 verfolge ich den Immobilienmarkt aufmerksam, sowohl als Einwohner als auch als Investor.

Die herzlichen, gastfreundlichen Menschen, die sonnigen Sommer mit wunderschönen Stränden und die milden Winter machen Spanien zu einem unwiderstehlichen Ort zum Leben oder Investieren.

Es ist nicht nur der Lebensstil, der die Menschen anzieht; Spanien bietet unglaubliche Möglichkeiten für Investitionen und passives Einkommen durch kurzfristige und langfristige Vermietungen.

Immobilien sind zu Preisen erhältlich, die selbst den erfahrensten Investor überraschen werden. Da Spanien bis 2024 voraussichtlich über 80 Millionen Touristen besuchen wird, ist es kein Wunder, dass das Land weiterhin ein Hotspot für Immobilien ist.

Die spanische Regierung versucht jedoch, den Markt abzukühlen, indem sie neue Vorschriften für kurzfristige Vermietungen einführt, um Langzeitbewohner vor durch die touristische Nachfrage bedingten Preissteigerungen zu schützen.

Obwohl der Markt weiterhin attraktiv ist , ist es nicht immer einfach, sich auf ihm zurechtzufinden. Viele Ausländer sind sich der Risiken wie Okupas (Hausbesetzer), des Potenzials bestimmter Regionen, der Auswirkungen von Dürren und anderer wichtiger Faktoren, die beim Kauf eines Ferienhauses, einer Wohnung oder einer Anlageimmobilie zu berücksichtigen sind, nicht bewusst.

In diesem Artikel sehen wir uns die verschiedenen verfügbaren Immobilienarten, ihre Vor- und Nachteile, die besten Regionen, Hypothekenoptionen für Nichtansässige und die zusätzlichen Kosten an, die Sie berücksichtigen müssen.

Lassen Sie uns eintauchen und Ihnen helfen, eine fundierte Entscheidung über den Immobilienkauf in Spanien zu treffen.

Einer der größten Vorteile beim Immobilienkauf in Spanien ist das unglaubliche Wetter , insbesondere für diejenigen, die der Kälte Großbritanniens und Nordeuropas entfliehen möchten. Mit durchschnittlich 300 Sonnentagen im Jahr bietet Spanien ein Klima, das Sie dazu verleitet, jeden Moment im Freien zu verbringen.

Ein weiteres Highlight ist die mediterrane Küche – eine einzigartige Kombination aus köstlichen, frischen und gesunden Optionen zu überraschend günstigen Preisen. Von Tapas bis zu Meeresfrüchten ist Essen in Spanien nicht nur eine Mahlzeit, sondern ein Erlebnis, das sich luxuriös anfühlt, ohne dass Sie dafür Ihr Budget sprengen müssen.

Spanien ist außerdem reich an Kultur und Unterhaltung. Das Land beherbergt unzählige Museen, Burgen, historische Stätten, Zoos und andere Attraktionen und ist daher das ganze Jahr über ein fantastisches Reiseziel für Touristen. Dieser stetige Zustrom von Besuchern stellt für Investoren eine hervorragende Gelegenheit dar, sowohl auf dem Markt für langfristige als auch kurzfristige Vermietungen Kapital zu schlagen.

Viele Immobilien an der Costa del Sol verfügen beispielsweise über eine Touristenlizenz , Schwimmbäder, Fitnessstudios und sogar einen Rezeptionsservice und sind somit ideal für die Beherbergung von Gästen.

Die Fernverwaltung solcher Immobilien ist dank der Verfügbarkeit von BnB-Verwaltungsunternehmen und professionellen Reinigungsdiensten unkompliziert. Das bedeutet, dass Sie die Vorteile einer unkomplizierten Investition genießen und Ihren Mietern dennoch erstklassige Gastfreundschaft bieten können.

Was Spanien noch attraktiver macht, ist die Balance, die es bietet: ein entspannter, hochwertiger Lebensstil mit niedrigeren Lebenshaltungskosten und das Potenzial, Ihre Immobilie in ein florierendes langfristiges Geschäft zu verwandeln. Mit der richtigen Immobilie können Sie das Beste aus beiden Welten genießen – einen Ort, den Sie Ihr Zuhause nennen können, und eine kluge Investition für die Zukunft.

Darüber hinaus verfügt Spanien über eine hervorragende Verkehrsinfrastruktur mit gut angebundenen Flughäfen, Zügen und Autobahnen. So können Touristen das Land problemlos erkunden und Sie können von überall aus mit Ihrer Investition in Kontakt bleiben.

Okupa-Risiken : Die illegale Besetzung von Immobilien, bekannt als „Okupas“, bleibt weiterhin ein Problem. Im Jahr 2023 verzeichnete Spanien etwa 15.289 Fälle von Immobilienbesetzungen , ein leichter Rückgang gegenüber den Vorjahren. Regionen wie Katalonien, insbesondere Barcelona und Madrid, gehören zu den am stärksten betroffenen Gebieten. Dies zeigt, wie wichtig es ist, Ihr Eigentum zu sichern und die örtlichen Gesetze zu verstehen, um solche Risiken zu verringern.

Wenn Sie jedoch nach einem außergewöhnlich guten Angebot für eine Immobilie in Spanien suchen, könnte eine bewohnte Immobilie eine großartige Gelegenheit sein. Denken Sie nur an all die zusätzlichen Kosten, die Ihnen entstehen könnten, wenn Sie versuchen würden, die derzeitigen Mieter zu vertreiben.

Verlassene Gebiete : In Spanien gibt es viele leerstehende Immobilien. Nach dem Stromverbrauch im Jahr 2021 wurden 3.837.328 Wohnungen als leerstehend eingestuft . Viele davon befinden sich in ländlichen oder weniger entwickelten Regionen, in denen es möglicherweise an grundlegender Infrastruktur und Dienstleistungen mangelt. Investitionen in solche Gebiete erfordern gründliche Recherchen, um das Potenzial für zukünftige Entwicklungen und die Rentabilität Ihrer Investition zu beurteilen.

Wettbewerbsorientiertes Marktumfeld : Nach der Pandemie ist der spanische Immobilienmarkt zunehmend wettbewerbsorientierter geworden, insbesondere in Großstädten und beliebten Touristenzielen. Die hohe Nachfrage hat zu steigenden Immobilienpreisen geführt, was es schwierig macht, erschwingliche Optionen zu finden. Dieses wettbewerbsorientierte Umfeld bedeutet, dass Sie schnelle Entscheidungen treffen und bereit sein müssen, zu handeln, wenn Sie eine gute Immobilie sehen, die alle Ihre Anforderungen erfüllt.

Immobilien mit Schulden oder Rechtsproblemen : Bei manchen Immobilien können bereits Schulden, Rechtsprobleme oder strukturelle Probleme vorhanden sein. In Spanien werden Schulden gegenüber der Immobilie selbst und nicht gegenüber dem Eigentümer geltend gemacht , was bedeutet, dass alle Belastungen oder Pfandrechte an der Immobilie sofort in die Verantwortung des neuen Eigentümers übergehen. Es ist wichtig, umfassende Kontrollen durchzuführen, einschließlich der Überprüfung des Rechtsstatus der Immobilie, der Sicherstellung, dass keine Schulden bestehen, und der Bewertung der strukturellen Integrität, um unvorhergesehene Verbindlichkeiten zu vermeiden.

Aus all diesen Gründen sind die Banken bei der Kreditvergabe heute strenger und verlangen häufig eine Anzahlung von mindestens 20 % des Immobilienwerts. Das bedeutet, dass Sie viel Geld bereithalten und sehr vorsichtig mit Ihren Finanzen umgehen müssen.

Da es außerdem so viele investitionsbezogene Kredite gibt, kann es zu Marktpreisschwankungen kommen. Dies zeigt, wie wichtig es ist, vor dem Immobilienkauf in Spanien sorgfältig zu recherchieren und zu planen.

Spanien bietet eine breite Palette an Immobilien für jeden Lebensstil und jedes Anlageziel. Von ländlichen Häusern und kleinen Ranches mit Olivenhainen bis hin zu Wohnungen im Stadtzentrum, Bungalows, Ferienvillen und Luxusanwesen ist für jeden etwas dabei. Der Schlüssel liegt darin, Ihre Immobilienauswahl an Ihren persönlichen Bedürfnissen und Zielen auszurichten.

Vor dem Kauf sollten Sie sich überlegen, warum Sie die Immobilie kaufen . Wenn Ihr Ziel kurzfristige Mieteinnahmen sind, konzentrieren Sie sich auf Großstädte wie Madrid oder Barcelona oder beliebte Touristenziele wie die Costa del Sol, wo Sie das ganze Jahr über höhere Auslastungsraten erzielen können.

Für einen ruhigen Rückzugsort sind Bungalows, Villen oder Grundstücke in ruhigeren Gegenden ideal. Wer einen umweltfreundlichen Lebensstil sucht, kann sich ländliche Häuser oder netzunabhängige Grundstücke in Regionen wie den Pyrenäen oder Asturien ansehen , die sich perfekt für ein autarkes Leben inmitten der Natur eignen.

Wenn Sie eine langfristige Mietwohnung suchen, sollten Sie Immobilien in der Nähe von Geschäftszentren wie Madrid oder Barcelona in Betracht ziehen, wo Familien und Berufstätige häufig nach einem Zuhause suchen. Größere Immobilien mit drei oder mehr Schlafzimmern sind für Mieter in diesen Gegenden besonders attraktiv.

Für Käufer von Luxusimmobilien bieten Ferienvillen in Orten wie Marbella oder Ibiza sowohl Exklusivität als auch hervorragende Vermietungsmöglichkeiten während der Hauptsaison. Weitere zu berücksichtigende Faktoren sind Tourismuslizenzen, lokale Annehmlichkeiten, Instandhaltungskosten und rechtliche Aspekte.

Indem Sie Ihre Auswahl an Ihren Zielen ausrichten und die Gegend gründlich recherchieren, können Sie die perfekte Immobilie finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht und einen Mehrwert bietet.

Nachfolgend stellen wir einige der beliebtesten und gefragtesten Regionen für den Immobilienkauf in Spanien vor und bieten Ihnen einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Immobilienarten und ihre besonderen Merkmale .

Wir verwenden Daten und Erkenntnisse von Indomio.es , einer der umfassendsten Immobilienstatistikplattformen in Spanien.

Dies wird Ihnen helfen, den Markt besser zu verstehen und fundierte, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Entscheidungen zu treffen.

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist relativ unkompliziert, unabhängig davon, ob Sie dort ansässig sind oder nicht.

Allerdings plant die Regierung, auf Immobilienkäufe für Nicht-EU-Bürger eine Steuer von bis zu 100 % einzuführen.

• Die erste Voraussetzung ist die Beantragung einer NIE (Número de Identificación de Extranjero), einer Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die für jede Immobilientransaktion unabdingbar ist.

• Nichtansässige können in Spanien ohne Einschränkungen Eigentum besitzen, benötigen jedoch ein spanisches Bankkonto, um Zahlungen und Ausgaben wie Steuern und Nebenkosten abzuwickeln.

• Sowohl Residenten als auch Nicht-Residenten müssen im Rahmen des Kaufprozesses Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Registrierungsgebühren entrichten .

• Nichtansässige sollten sich außerdem über zusätzliche Steuern im Klaren sein, wie etwa die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), wenn die Immobilie Mieteinnahmen generiert.

• Wenn eine Finanzierung erforderlich ist, bieten spanische Banken Nichtansässigen im Allgemeinen Hypotheken an, verlangen jedoch eine höhere Anzahlung, typischerweise 30–40 % des Immobilienwerts, als von Anwohnern.

Der Besitz einer Immobilie als Ansässiger kann Ihnen bestimmte Steuervorteile bieten, darunter Abzüge für den Hauptwohnsitz. Daher ist die Kenntnis Ihres Wohnsitzstatus der Schlüssel zur Maximierung Ihrer Investition.

Bei der Finanzierung einer Immobilie in Spanien stehen Ihnen mehrere Hypothekenoptionen über vertrauenswürdige Finanzierungspartner zur Verfügung, darunter große spanische Banken wie Santander , BBVA , CaixaBank und Bankinter .

Nichtansässige können in der Regel eine Hypothek in Höhe von 60-70 % des Immobilienwerts erhalten , während Ansässige bis zu 80 % oder sogar 90 % erhalten können . Die meisten Banken verlangen von Ansässigen eine Mindestanzahlung von 10-30 % des Immobilienwerts und von Nichtansässigen bis zu 40 %.

Idealista.com, eine beliebte Plattform für Immobilienanzeigen, berichtet, dass die Hypothekenzinsen in Spanien derzeit wettbewerbsfähig sind und im Jahr 2024 durchschnittlich bei 3-4 % liegen . Der genaue Zinssatz hängt von der Art des Darlehens und Ihrer finanziellen Situation ab. Einige Banken bieten Hypotheken mit festem Zinssatz für langfristige Stabilität oder Hypotheken mit variablem Zinssatz an, die an den Euribor gekoppelt sind, was in Zeiten niedriger Zinsen vorteilhaft sein kann.

Neben der Finanzierung bieten viele Hypothekenprodukte zusätzliche Leistungen zum Schutz Ihrer Investition , wie z. B. eine Gebäudeversicherung, eine an die Hypothek gekoppelte Lebensversicherung und Zahlungsschutzpläne. Diese Optionen erhöhen nicht nur die Sicherheit, sondern machen Ihre Investition auch widerstandsfähiger gegen unvorhergesehene Ereignisse.

Bevor Sie eine Verpflichtung eingehen, ist es wichtig , die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen , die Konditionen auszuhandeln und sich über alle anfallenden Gebühren, wie etwa Bearbeitungsgebühren und Vorfälligkeitsentschädigungen, zu informieren, um sicherzustellen, dass Sie für Ihre Situation das beste Angebot erhalten.

Zusätzlich zur Anzahlung sollten Käufer mit weiteren Abschlusskosten rechnen , die den Immobilienpreis um etwa 10 % erhöhen können. 

Hier ist beispielsweise eine Aufschlüsselung der typischen Kosten für eine Immobilie im Wert von 220.000 €:

• Notarkosten: 1.100 €
• Steuerberatung: 660 €
• Registrierungsgebühren: 440 €
• Kaufsteuer (ITP): 17.600 €
• Gebühren für die Titelrecherche: 50 €
• Gebühren für die Immobilienbewertung: 440 €

Diese Beträge können je nach Immobilienart, genutzten Diensten und Region variieren. Daher ist es ratsam, einen Fachmann zu konsultieren , um die Gesamtkosten auf der Grundlage Ihrer individuellen Situation zu schätzen.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bietet eine einzigartige Gelegenheit, einen lebendigen Lebensstil zu genießen, von einem angenehmen Klima zu profitieren und von einem dynamischen Immobilienmarkt zu profitieren. Mit seinen atemberaubenden Landschaften, seiner reichen Kultur und seinem ganzjährigen Tourismus bietet Spanien ein vielversprechendes Umfeld sowohl für den persönlichen Rückzug als auch für gewinnbringende Investitionen.

Die Vorteile einer Investition in Spanien liegen auf der Hand: Das schöne Wetter , der erschwingliche mediterrane Lebensstil und die starke Nachfrage nach Mietobjekten machen das Land zu einer Top-Wahl für Käufer aus aller Welt.

Um sich auf dem Markt zurechtzufinden, bedarf es jedoch sorgfältiger Planung und des Bewusstseins für potenzielle Fallstricke, wie z. B. Mietrisiken , verlassene Gebiete und die Komplexität des wettbewerbsintensiven Immobilienmarktes .

Die Immobilienpreise variieren je nach Region und Art der Immobilie erheblich . Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise reichen von 1.200 € in den Pyrenäen für ländliche Immobilien bis zu über 5.000 € auf Mallorca für Luxusimmobilien.

Zusätzliche Kosten wie Steuern, Notargebühren und Immobilienbewertung können den Kaufpreis um etwa 10 % erhöhen, planen Sie daher entsprechend ein.

Unabhängig davon, ob Sie ansässig sind oder nicht, bietet Spanien flexible Hypothekenoptionen über vertrauenswürdige Banken wie Santander und BBVA.

Während für Nichtansässige möglicherweise höhere Einzahlungsanforderungen (30-40 %) gelten, bleiben die Hypothekenzinsen wettbewerbsfähig und Banken bieten häufig zusätzliche Leistungen wie Versicherungen und Zahlungsschutz zum Schutz Ihrer Investition an.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt letztendlich darin, Ihren Kauf an Ihren Zielen auszurichten – sei es ein ruhiger persönlicher Rückzugsort, eine langfristige Mietimmobilie oder eine ertragreiche Touristenvermietung .

Wenn Sie den lokalen Markt verstehen, Regionen und Immobilienarten recherchieren und sich finanziell vorbereiten, können Sie voller Zuversicht in den spanischen Immobilienmarkt einsteigen und Ihren Traum vom Eigenheim in Spanien wahr werden lassen.