Immobilienkauf in Spanien: Alles, was Sie im Jahr 2025 wissen müssen

Seit meinem Umzug nach Spanien im Jahr 2019 verfolge ich den Immobilienmarkt aufmerksam, sowohl als Einwohner als auch als Investor.

Die herzlichen und gastfreundlichen Menschen, die sonnigen Sommer mit wunderschönen Stränden und die milden Winter machen Spanien zu einem unwiderstehlichen Ort zum Leben und Investieren.

Es ist nicht nur der Lebensstil, der die Menschen anzieht; Spanien bietet unglaubliche Möglichkeiten für Investitionen und passives Einkommen durch kurz- und langfristige Vermietungen.

Immobilien sind zu Preisen erhältlich, die selbst erfahrene Investoren überraschen werden. Angesichts der Tatsache, dass bis 2024 über 80 Millionen Touristen in Spanien erwartet werden, ist es kein Wunder, dass das Land weiterhin ein begehrter Immobilienstandort ist.

Die spanische Regierung arbeitet jedoch daran, den Markt abzukühlen, indem sie neue Vorschriften für Kurzzeitvermietungen einführt, um Langzeitbewohner vor Preiserhöhungen aufgrund der touristischen Nachfrage zu schützen.

Der Markt ist zwar weiterhin attraktiv , aber nicht immer leicht zu durchschauen. Vielen Ausländern sind Risiken wie Okupas (Siedlungsdiebstähle), das Potenzial bestimmter Regionen, die Auswirkungen von Dürren und andere wichtige Faktoren, die beim Kauf eines Ferienhauses, einer Wohnung oder einer Anlageimmobilie zu berücksichtigen sind, nicht bewusst.

In diesem Artikel betrachten wir die verschiedenen verfügbaren Immobilientypen, ihre Vor- und Nachteile, die besten Regionen, die man in Betracht ziehen sollte, Hypothekenoptionen für Nichtansässige und die zusätzlichen Kosten, die Sie berücksichtigen müssen.

Lassen Sie uns direkt loslegen und Ihnen helfen, eine fundierte Entscheidung über den Kauf einer Immobilie in Spanien zu treffen.

Einer der größten Vorteile beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist das traumhafte Wetter , insbesondere für alle, die der Kälte Großbritanniens und Nordeuropas entfliehen möchten. Mit durchschnittlich 300 Sonnentagen im Jahr bietet Spanien ein Klima, das dazu einlädt, jede freie Minute im Freien zu verbringen.

Ein weiteres Highlight ist die mediterrane Küche – eine einzigartige Kombination aus köstlichen, frischen und gesunden Gerichten zu überraschend günstigen Preisen. Von Tapas bis hin zu Meeresfrüchten: Essen in Spanien ist mehr als nur eine Mahlzeit – es ist ein luxuriöses Erlebnis, ohne den Geldbeutel zu sprengen.

Spanien ist auch reich an Kultur und Unterhaltung. Das Land beherbergt unzählige Museen, Burgen, historische Stätten, Zoos und andere Attraktionen und ist somit das ganze Jahr über ein fantastisches Reiseziel. Dieser stetige Besucherstrom bietet Investoren hervorragende Möglichkeiten, sowohl vom Markt für Langzeit- als auch für Kurzzeitvermietungen zu profitieren.

Viele Immobilien an der Costa del Sol verfügen beispielsweise über touristische Lizenzen , Schwimmbäder, Fitnessstudios und sogar Rezeptionsdienste und eignen sich daher ideal für die Unterbringung von Gästen.

Die Fernverwaltung solcher Immobilien ist dank der Verfügbarkeit von BnB-Verwaltungsunternehmen und professionellen Reinigungsdiensten unkompliziert. So genießen Sie die Vorteile einer unkomplizierten Investition und bieten Ihren Mietern gleichzeitig erstklassigen Service.

Was Spanien so attraktiv macht, ist die Ausgewogenheit, die es bietet: ein entspannter, hoher Lebensstandard bei niedrigeren Lebenshaltungskosten und das Potenzial, Ihre Immobilie in ein florierendes, langfristiges Geschäft zu verwandeln. Mit der richtigen Immobilie genießen Sie das Beste aus beiden Welten – ein Zuhause und eine kluge Investition für die Zukunft.

Darüber hinaus verfügt Spanien über eine hervorragende Verkehrsinfrastruktur mit gut vernetzten Flughäfen, Zügen und Autobahnen, was es Touristen leicht macht, das Land zu erkunden, und Ihnen ermöglicht, mit Ihrer Investition in Verbindung zu bleiben, egal wo Sie sich befinden.

Okupa-Risiken : Die illegale Besetzung von Immobilien, bekannt als „Okupas“, gibt weiterhin Anlass zur Sorge. Im Jahr 2023 wurden in Spanien rund 15.289 Fälle von Immobilienbesetzung registriert, ein leichter Rückgang gegenüber den Vorjahren. Regionen wie Katalonien, insbesondere Barcelona, ​​und Madrid gehören zu den am stärksten betroffenen Gebieten. Dies verdeutlicht, wie wichtig es ist, sein Eigentum zu sichern und die örtlichen Gesetze zu kennen, um solche Risiken zu minimieren.

Wenn Sie jedoch auf der Suche nach einem besonders günstigen Immobilienangebot in Spanien sind, könnte eine bewohnte Immobilie eine hervorragende Gelegenheit sein. Bedenken Sie nur die zusätzlichen Kosten, die Ihnen entstehen könnten, wenn Sie versuchen würden, die derzeitigen Mieter zu kündigen.

Leerstehende Gebiete : Spanien weist viele leerstehende Immobilien auf. Laut Stromverbrauchsdaten aus dem Jahr 2021 galten 3.837.328 Wohnungen als leerstehend . Viele davon befinden sich in ländlichen oder weniger entwickelten Regionen, in denen es an grundlegender Infrastruktur und Dienstleistungen mangelt. Investitionen in solchen Gebieten erfordern gründliche Recherchen, um das Entwicklungspotenzial und die Rentabilität der Investition zu bewerten.

Wettbewerbsintensives Marktumfeld : Nach der Pandemie ist der spanische Immobilienmarkt deutlich umkämpfter geworden, insbesondere in Großstädten und beliebten Touristengebieten. Die hohe Nachfrage hat zu steigenden Immobilienpreisen geführt, wodurch es schwierig ist, bezahlbare Objekte zu finden. In diesem wettbewerbsintensiven Umfeld müssen Sie schnell entscheiden und bereit sein zu handeln, sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben.

Immobilien mit Schulden oder rechtlichen Problemen : Manche Immobilien können mit bestehenden Schulden, rechtlichen Problemen oder baulichen Mängeln belastet sein. In Spanien werden Schulden auf die Immobilie selbst und nicht auf den Eigentümer eingetragen . Das bedeutet, dass alle Belastungen oder Pfandrechte an der Immobilie sofort auf den neuen Eigentümer übergehen. Es ist daher unerlässlich, umfassende Prüfungen durchzuführen. Dazu gehört die Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie, die Sicherstellung, dass keine ausstehenden Schulden bestehen, und die Beurteilung der baulichen Integrität, um unvorhergesehene Haftungsrisiken zu vermeiden.

Aus all diesen Gründen sind Banken bei der Kreditvergabe strenger geworden und verlangen oft eine Anzahlung von mindestens 20 % des Immobilienwerts. Das bedeutet, dass Sie über ausreichend Kapital verfügen und sehr sorgsam mit Ihren Finanzen umgehen müssen.

Da es zudem sehr viele investitionsbezogene Kredite gibt, kann es zu Preisschwankungen am Markt kommen. Dies unterstreicht, wie wichtig es ist, vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien gründlich zu recherchieren und sorgfältig zu planen.

Spanien bietet eine vielfältige Auswahl an Immobilien für jeden Lebensstil und jedes Anlageziel. Von Landhäusern und kleinen Anwesen mit Olivenhainen bis hin zu Stadtwohnungen, Bungalows, Ferienvillen und Luxusanwesen – hier findet jeder das Passende. Wichtig ist, dass Ihre Immobilienwahl Ihren persönlichen Bedürfnissen und Zielen entspricht.

Vor dem Kauf sollten Sie sich überlegen, warum Sie die Immobilie erwerben . Wenn Ihr Ziel kurzfristige Mieteinnahmen sind, konzentrieren Sie sich auf Großstädte wie Madrid oder Barcelona oder beliebte Touristenziele wie die Costa del Sol, wo Sie ganzjährig höhere Auslastungsraten erzielen können.

Für einen ruhigen Rückzugsort eignen sich Bungalows, Villen oder Grundstücke in ruhigeren Gegenden ideal. Wer einen umweltfreundlichen Lebensstil anstrebt, kann ländliche Häuser oder autarke Anwesen in Regionen wie den Pyrenäen oder Asturien erkunden – perfekt für ein autarkes Leben inmitten der Natur.

Wenn Sie eine Langzeitmiete suchen, sollten Sie Objekte in der Nähe von Geschäftszentren wie Madrid oder Barcelona in Betracht ziehen, wo Familien und Berufstätige häufig nach einem Zuhause suchen. Größere Wohnungen mit drei oder mehr Schlafzimmern sind in diesen Gegenden besonders attraktiv für Mieter.

Für Käufer von Luxusimmobilien bieten Ferienvillen in Orten wie Marbella oder Ibiza Exklusivität und ein hervorragendes Vermietungspotenzial während der touristischen Hochsaison. Weitere zu berücksichtigende Faktoren sind touristische Genehmigungen, die örtliche Infrastruktur, Instandhaltungskosten und rechtliche Aspekte.

Indem Sie Ihre Auswahl an Ihren Zielen ausrichten und die Gegend gründlich recherchieren, können Sie die perfekte Immobilie finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht und einen Mehrwert bietet.

Nachfolgend stellen wir Ihnen einige der beliebtesten und begehrtesten Regionen für den Kauf von Immobilien in Spanien vor und geben Ihnen einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Immobilientypen und ihre jeweiligen Besonderheiten .

Wir nutzen Daten und Erkenntnisse von Indomio.es , einer der umfassendsten Immobilienstatistikplattformen in Spanien.

Dies wird Ihnen helfen, den Markt besser zu verstehen und fundierte, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Entscheidungen zu treffen.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist relativ unkompliziert, egal ob man dort ansässig ist oder nicht.

Die Regierung plant jedoch, eine Steuer von bis zu 100 % auf Immobilienkäufe von Nicht-EU-Bürgern einzuführen.

• Die erste Voraussetzung ist der Erhalt einer NIE (Número de Identificación de Extranjero), einer Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die für jede Immobilientransaktion unerlässlich ist.

• Nichtansässige können in Spanien uneingeschränkt Immobilien besitzen, benötigen jedoch ein spanisches Bankkonto, um Zahlungen und Ausgaben wie Steuern und Nebenkosten abzuwickeln.

• Sowohl Einwohner als auch Nicht-Einwohner müssen während des Kaufprozesses Grunderwerbsteuer, Notar- und Registrierungsgebühren entrichten .

• Nichtansässige sollten sich auch über zusätzliche Steuern wie die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) im Klaren sein, wenn die Immobilie Mieteinnahmen generiert.

• Wenn eine Finanzierung erforderlich ist, bieten spanische Banken im Allgemeinen auch Nichtansässigen Hypotheken an, verlangen aber eine höhere Anzahlung, typischerweise 30-40% des Immobilienwerts, als für Ansässige.

Der Besitz einer Immobilie als Einwohner kann bestimmte Steuervorteile bieten, darunter Abzüge für Hauptwohnsitze. Daher ist es für die Maximierung Ihrer Investition entscheidend, Ihren Aufenthaltsstatus zu verstehen.

Bei der Finanzierung einer Immobilie in Spanien stehen Ihnen verschiedene Hypothekenoptionen über vertrauenswürdige Finanzierungspartner zur Verfügung, darunter große spanische Banken wie Santander , BBVA , CaixaBank und Bankinter .

Nichtansässige können in der Regel eine Hypothek in Höhe von bis zu 60–70 % des Immobilienwerts erhalten , während Ansässige bis zu 80 % oder sogar 90 % finanzieren können . Die meisten Banken verlangen für Ansässige eine Mindesteinlage von 10–30 % des Immobilienwerts und für Nichtansässige bis zu 40 %.

Idealista.com, eine beliebte Immobilienplattform, berichtet, dass die Hypothekenzinsen in Spanien derzeit wettbewerbsfähig sind und im Jahr 2024 durchschnittlich bei 3–4 % liegen werden . Der genaue Zinssatz hängt von der Art des Darlehens und Ihrer finanziellen Situation ab. Einige Banken bieten Festzinsdarlehen für langfristige Stabilität an, während andere variable, an den Euribor gekoppelte Darlehen anbieten, die in Zeiten niedriger Zinsen vorteilhaft sein können.

Viele Hypothekenprodukte bieten neben der Finanzierung zusätzliche Dienstleistungen zum Schutz Ihrer Investition , wie beispielsweise eine Wohngebäudeversicherung, eine an die Hypothek gekoppelte Lebensversicherung und Zahlungsausfallschutzpläne. Diese Optionen erhöhen nicht nur die Sicherheit, sondern machen Ihre Investition auch widerstandsfähiger gegen unvorhergesehene Ereignisse.

Bevor Sie sich festlegen, ist es wichtig, Angebote verschiedener Banken zu vergleichen , die Konditionen auszuhandeln und alle damit verbundenen Gebühren, wie z. B. Bearbeitungsgebühren und Vorfälligkeitsentschädigungen, zu verstehen, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot für Ihre Situation erhalten.

Zusätzlich zur Anzahlung sollten Käufer weitere Abschlusskosten einkalkulieren , die den Preis der Immobilie um etwa 10 % erhöhen können. 

Hier ist beispielsweise eine Aufschlüsselung der typischen Kosten für eine Immobilie im Wert von 220.000 €:

• Notargebühren: 1.100 €
• Steuerberatung: 660 €
• Registrierungsgebühren: 440 €
• Kaufsteuer (ITP): 17.600 €
• Gebühren für die Titelsuche: 50 €
• Gebühren für die Immobilienbewertung: 440 €

Diese Beträge können je nach Art der Immobilie, den in Anspruch genommenen Dienstleistungen und der Region variieren. Daher ist es ratsam, einen Fachmann zu konsultieren , um die Gesamtkosten auf Grundlage Ihrer spezifischen Situation zu ermitteln.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bietet die einzigartige Gelegenheit, einen pulsierenden Lebensstil zu genießen, vom angenehmen Klima zu profitieren und von einem dynamischen Immobilienmarkt zu profitieren. Mit seinen atemberaubenden Landschaften, der reichen Kultur und dem ganzjährigen Tourismus bietet Spanien ein vielversprechendes Umfeld sowohl für den persönlichen Rückzugsort als auch für gewinnbringende Investitionen.

Die Vorteile einer Investition in Spanien liegen auf der Hand: Das schöne Wetter , der erschwingliche mediterrane Lebensstil und die starke Nachfrage nach Mietwohnungen machen das Land zu einer Top-Wahl für Käufer aus aller Welt.

Allerdings erfordert die Navigation auf diesem Markt sorgfältige Planung und ein Bewusstsein für potenzielle Fallstricke wie Okupa-Risiken , verlassene Gebiete und die Komplexität des wettbewerbsintensiven Immobilienmarktes .

Die Immobilienpreise variieren stark je nach Region und Art der Immobilie. Die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter reichen von 1.200 € in den Pyrenäen für ländliche Anwesen bis zu über 5.000 € auf Mallorca für Luxusimmobilien.

Zusätzliche Kosten wie Steuern, Notargebühren und die Bewertung der Immobilie können den Kaufpreis um etwa 10 % erhöhen, planen Sie Ihr Budget entsprechend ein.

Ob Sie Einwohner oder Nicht-Einwohner sind, Spanien bietet flexible Hypothekenoptionen über vertrauenswürdige Banken wie Santander und BBVA.

Während Nichtansässige mit höheren Einlagenanforderungen (30-40%) konfrontiert sein können, bleiben die Hypothekenzinsen wettbewerbsfähig und Banken bieten oft zusätzliche Vorteile wie Versicherungen und Zahlungsschutz an, um Ihre Investition zu sichern.

Letztendlich liegt der Schlüssel zum Erfolg darin, den Kauf mit den eigenen Zielen in Einklang zu bringen – sei es ein ruhiger persönlicher Rückzugsort, eine Immobilie zur langfristigen Vermietung oder eine renditestarke Ferienimmobilie .

Indem Sie den lokalen Markt verstehen, Regionen und Immobilientypen recherchieren und sich finanziell vorbereiten, können Sie selbstbewusst in den spanischen Immobilienmarkt einsteigen und Ihren Traum vom Eigenheim in Spanien verwirklichen.