Wie man in Spanien eine Immobilie kauft
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Lesezeit 4 min
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist unkompliziert, wenn Sie die wichtigsten Schritte befolgen und die Anforderungen für Einwohner und Nicht-Einwohner kennen. Hier finden Sie einen übersichtlichen Leitfaden.
Inhaltsverzeichnis
Schritt 1 zum Erwerb Ihrer ersten Immobilie in Spanien: Beantragung Ihrer NIE (Número de Identidad de Extranjero) Schritt 2 – Eröffnung eines spanischen Bankkontos Schritt 3 – Vorabgenehmigung der Hypothek Schritt 4 – Beauftragung eines Anwalts (Abogado) Schritt 5 – Immobiliensuche & Angebot Schritt 6 – Due Diligence & Anzahlung (Reserva / Arras) Schritt 7 – Notar & endgültiger Abschluss Abschließende Tipps für Käufer FAQ, die Sie vielleicht interessant finden:
Schritt 1 zum Besitz Ihrer ersten Immobilie in Spanien: Erhalten Sie Ihre NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Dies ist der erste wirkliche Schritt, den jeder Käufer unternehmen muss, um in Spanien willkommen zu sein.
Da ich seit 8 Jahren hier lebe, habe ich viele Klienten erlebt, die den Prozess verzögert haben, nur weil ihre NIE-Nummer noch nicht fertig war. Deshalb helfe ich ihnen immer, sie frühzeitig vorzubereiten.
Warum: Erforderlich für jeden Immobilienkauf, Steuern, Versorgungsleistungen und Bankvorgänge.
Was Sie benötigen: Reisepass + Antragsformular.
Wo: Spanisches Konsulat im Ausland oder örtliche Polizeistation in Spanien.
Schritt 2 – Ein spanisches Bankkonto eröffnen
Als Vater von zwei Kindern, der immer noch von zu Hause aus online arbeitet, rate ich meinen Kunden stets zu Banken, die reibungslose digitale Dienstleistungen anbieten, um unnötige Termine zu vermeiden.
Warum: Wird für Hypothekenzahlungen, Zahlungen, Steuern und Gebühren benötigt.
Tipp: Vergleichen Sie Gebühren und Online-Banking-Angebote.
Schritt 3 – Vorabgenehmigung der Hypothek
Da ich schon erlebt habe, wie Käufer tolle Häuser verloren haben, weil sie keine Vorabgenehmigung für ihre Finanzierung hatten, achte ich darauf, dass meine Kunden frühzeitig die Unterlagen vorbereiten und die Banken sorgfältig vergleichen.
Was Banken verlangen:
Einkommens- und Vermögensnachweis
Steuererklärungen
Kontoauszüge
NIE
Arbeitsvertrag oder Firmendokumente
Kreditbedingungen:
Bewohner: bis zu 80 % Beleihungswert
Nichtansässige: 60–70 % LTV
Vergleich von festem und variablem Zinssatz (Euribor + Marge)
TIN vs. TAE (Nominalzins vs. Effektivzins) verstehen
Vorteile:
Vorhersagbarer Prozess
Wettbewerbsfähige Zinssätze
Nachteile:
Höhere Anzahlung für Nichtansässige
Die Bearbeitung von Papierkram kann Zeit in Anspruch nehmen.
Schritt 4 – Einen Anwalt (Abogado) beauftragen
Ich habe schon viele traurige Geschichten von Leuten gehört, die versucht haben, ohne Anwalt zu kaufen. Deshalb vermittle ich meinen Mandanten immer vertrauenswürdige Rechtspartner , die diese Risiken vermeiden.
Warum: Schützt Sie rechtlich und vermeidet versteckte Schulden.
Sie benötigen: Reisepass, NIE-Nummer, Vollmacht (falls im Ausland).
Gebühren: Üblicherweise 1–1,5 % des Immobilienpreises.
Vorteile:
Vollständige rechtliche Prüfung
Schützt Verträge und Zahlungen
Nachteile:
Zusätzliche Kosten, aber unerlässlich
Schritt 5 – Immobiliensuche & Angebot
Jetzt beginnt der spannende Teil – die Erkundung von Stadtvierteln, Lebensstil und Investitionspotenzial.
Nach 8 Jahren in Spanien und der Erziehung meiner beiden Kinder hier helfe ich meinen Kunden, Gegenden auszuwählen, die zu ihrer Lebensweise passen, anstatt sich nur auf Online-Fotos zu verlassen.
Verfahren:
Besuchen Sie die Viertel
Preise vergleichen
Renovierungsbedarf ermitteln
Offizielles Angebot einreichen
Schritt 6 – Sorgfältige Prüfung & Einzahlung (Reserva / Arras)
Hier trifft Sicherheit auf Verbindlichkeit – Ihr Anwalt bestätigt, dass die Immobilie sicher ist, bevor das Geld den Besitzer wechselt.
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Der Anwalt prüft Eigentumsverhältnisse , Schulden und Registerinformationen.
Reservierungsgebühr: 3.000 € – 10.000 €
Arras-Vertrag: 10% Anzahlung mit Strafklauseln
Schritt 7 – Notarielle Beglaubigung & Endgültiger Abschluss
Unterzeichnen Sie die Escritura beim Notar.
Kosten:
ITP (Wiederverkauf): 6–10 %
Mehrwertsteuer + Grunderwerbsteuer ( Neubau ): 10 % + ca. 1,5 %
Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten
Abschließende Tipps für Käufer
Vergleichen Sie Hypotheken immer frühzeitig
Ziehen Sie einen Anwalt hinzu – auch wenn es optional ist.
Rechnen Sie zusätzlich 12–14 % zum Immobilienpreis ein.
Vermeiden Sie es, Anzahlungen ohne gültige Prüfung zu leisten.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien sollte ein aufregendes Erlebnis sein – voller Freude von Anfang bis Ende.
Als Izidor Isakov , der bei Alegria Real Estate im Premiumsegment tätig ist, begleite ich meine Kunden durch jeden Schritt: von der Auswahl des richtigen Gebiets über die Sicherung der besten Angebote und die Einhaltung der rechtlichen Bestimmungen bis hin zur Gewährleistung eines reibungslosen und sicheren Kaufs.
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Häufig gestellte Fragen
Können Ausländer in Spanien Immobilien erwerben, ohne dort zu wohnen?
Ja – Spanien kennt keine Beschränkungen für ausländische Käufer, die Immobilien erwerben möchten, selbst wenn sie nie dort wohnen werden. Viele meiner internationalen Kunden kaufen Ferienhäuser oder Anlageimmobilien, während sie im Ausland leben, und wir übernehmen den gesamten Prozess aus der Ferne, einschließlich Besichtigungen, Formalitäten und der Koordination mit Anwälten.
Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess in der Regel?
Im Durchschnitt dauert es 4–8 Wochen von der Immobilienauswahl bis zur notariellen Beurkundung. Premiumkunden können den Prozess sogar noch schneller abschließen, wenn alle Dokumente frühzeitig vorbereitet werden. Die größte Zeitersparnis erzielt man, wenn die Hypotheken- und Rechtsprüfung umgehend eingeleitet wird.
Kann man in Spanien über Immobilienpreise verhandeln?
Ja , Verhandlungen sind üblich, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Im Premiumsegment unterstütze ich meine Kunden häufig dabei, bessere Konditionen zu erzielen, nicht nur beim Preis, sondern je nach Situation des Verkäufers auch bei der Möblierung, den Zahlungsmodalitäten oder den angebotenen Renovierungsarbeiten.
Mit welchen laufenden jährlichen Kosten müssen Immobilieneigentümer rechnen?
Neben den Versorgungsleistungen sollten Eigentümer Folgendes einplanen:
IBI (Gemeindesteuer)
Gemeinschaftsgebühren (falls das Gebäude über einen Pool, einen Garten, einen Sicherheitsdienst usw. verfügt).
Hausratversicherung
Einkommensteuer für Nichtansässige , falls zutreffend
Diese variieren je nach Region, deshalb berechne ich für meine Kunden immer die realistischen jährlichen Kosten, bevor sie sich festlegen.
Kann ich meine spanische Immobilie legal vermieten?
Ja – aber die Regeln unterscheiden sich je nach Region und sogar je nach Stadtbezirk. Manche verlangen eine touristische Lizenz , andere erlauben nur Langzeitvermietungen, und in begehrten Küstenlagen gibt es oft Wartelisten. Ich berate meine Kunden individuell und vermittle ihnen Kontakte zu lokalen Experten, um Bußgelder oder Einschränkungen zu vermeiden.
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