Immobilienkaufprozess in Spanien: Vollständige Checkliste für Ausländer
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Lesezeit 5 min
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist nicht kompliziert – aber der Prozess unterscheidet sich stark von dem der meisten anderen Länder.
Wer jeden rechtlichen und finanziellen Schritt im Voraus versteht, kann Tausende von Euro und monatelange Verzögerungen vermeiden.
Dieser Leitfaden konzentriert sich ausschließlich auf den praktischen und rechtlichen Prozess des Immobilienkaufs in Spanien, von der Beantragung Ihrer NIE bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags beim Notar.
Für einen umfassenderen Überblick über den Markt, die Risiken, die Regionen und die Investitionsmöglichkeiten lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zum Kauf von Immobilien in Spanien.
Inhaltsverzeichnis
Überblick: So funktioniert der Immobilienkauf in Spanien Typische Schritte Typischer Zeitplan Schritt 1: NIE-Nummer beantragen Warum Sie eine NIE benötigen Häufiger Fehler Praktischer Tipp: Schritt 2: Spanisches Bankkonto eröffnen Wofür es verwendet wird Praktischer Tipp Schritt 3: Vorabgenehmigung für eine Hypothek (falls Finanzierung) Typische Finanzierungsbedingungen Von Banken benötigte Dokumente Praktischer Tipp Schritt 4: Unabhängigen Immobilienanwalt beauftragen Was Ihr Anwalt tut Typische Anwaltskosten Risikohinweis Schritt 5: Immobiliensuche und Angebot Wichtige Faktoren zur Bewertung Abgabe eines Angebots Schritt 6: Due Diligence und Anzahlung (Reserva / Arras) Reserva (Reservierungsvereinbarung) Arras-Vertrag (Privater Kaufvertrag) Wichtiger Hinweis Schritt 7: Notar und endgültige Abwicklung Typische Kaufkosten nach der Unterzeichnung Wie viel sollten Sie zusätzlich einplanen? Budgetrichtlinien Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Spanien Häufigste Fehler Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien Vor der Unterzeichnung eines Vertrags Schlussbetrachtung FAQ Sie könnten interessiert sein:
Überblick: So funktioniert der Immobilienkaufprozess in Spanien
Bevor wir auf jeden einzelnen Schritt im Detail eingehen, hier eine vereinfachte Übersicht des Prozesses:
Typische Schritte
- NIE-Nummer erhalten
- Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
- Lassen Sie sich gegebenenfalls eine Hypothekenvorabgenehmigung ausstellen.
- Finden Sie eine Immobilie und geben Sie ein Angebot ab.
- Rechtliche Sorgfaltsprüfung durchführen
- Reservierungsvertrag unterschreiben oder Arras-Vertrag
- Schließen Sie den Kauf beim Notar ab.
Typischer Zeitplan
4 bis 12 Wochen (abhängig von Finanzierung und rechtlichen Prüfungen)
Schritt 1: Besorgen Sie sich Ihre NIE-Nummer
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist für jede Immobilientransaktion in Spanien obligatorisch.
Warum Sie eine NIE benötigen
- Immobilienkauf
- Steuern
- Bankkonto
- Versorgungsunternehmen
Häufiger Fehler
Viele Käufer beginnen mit der Immobiliensuche, bevor sie ihre NIE-Nummer erhalten, was den Prozess oft verzögert.
Praktischer Tipp:
Beantragen Sie Ihre NIE so früh wie möglich, idealerweise vor der Besichtigung von Immobilien.
Schritt 2: Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
Für die Abwicklung der Zahlungen im Zusammenhang mit dem Kauf wird ein spanisches Bankkonto benötigt.
Wofür es verwendet wird
- Anzahlungen und Kaufzahlungen
- Steuern und Gebühren
- Hypothekentransaktionen
Praktischer Tipp
Wählen Sie eine Bank mit starkem Online-Banking und englischsprachigem Kundenservice.
Schritt 3: Vorabgenehmigung der Hypothek (falls Finanzierung gewünscht)
Wenn Sie Ihren Immobilienkauf finanzieren möchten, ist eine Hypothekenvorabgenehmigung unerlässlich.
Typische Finanzierungsbedingungen
- Bewohner: bis zu 80 % des Immobilienwerts
- Nichtansässige: 60–70 % des Immobilienwerts
Von Banken benötigte Dokumente
- Einkommens- und Vermögensnachweis
- Steuererklärungen
- Kontoauszüge
- Beschäftigungs- oder Firmendokumente
Praktischer Tipp
Käufer mit einer vorläufigen Hypothekenzusage sichern sich oft bessere Konditionen und vermeiden den Verlust von Immobilien.
Schritt 4: Beauftragen Sie einen unabhängigen Immobilienanwalt
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien wird die Beauftragung eines unabhängigen Anwalts (Abogado) dringend empfohlen.
Was Ihr Anwalt tut
- Prüft Eigentumsverhältnisse und Rechtsstatus
- Prüft Schulden und Gebühren
- Prüft Verträge
- Vertritt Sie, wenn Sie sich im Ausland befinden.
Typische Anwaltskosten
Üblicherweise 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises
Risikowarnung
Der Kauf einer Immobilie ohne Anwalt kann zu versteckten Schulden oder Rechtsstreitigkeiten führen.
Schritt 5: Immobiliensuche und Angebotsabgabe
Sobald Ihre Finanzen und die rechtliche Unterstützung bereitstehen, können Sie mit der Immobiliensuche beginnen.
Wichtige Bewertungsfaktoren
- Standort und Infrastruktur
- Mietpotenzial
- Rechtsstatus
- Renovierungskosten
Angebot einreichen
Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, können Sie dem Verkäufer ein formelles Angebot unterbreiten. Beachten Sie, dass dieses durch eine Reservierungsgarantie abgesichert sein sollte; niemand wird verhandeln, solange Sie keine Anzahlung leisten.
Schritt 6: Sorgfältige Prüfung und Einzahlung (Reserva / Arras)
Reservierung (Reservierungsvereinbarung)
3.000 € – 11.000 €
nimmt die Immobilie vorübergehend vom Markt
Arras-Vertrag (Privatkaufvertrag)
- Üblicherweise 10 % des Kaufpreises
- Legt Strafen fest, falls eine der Parteien vom Rücktritt zurücktritt.
Wichtiger Warnhinweis
Zahlen Sie niemals eine Anzahlung vor der rechtlichen Prüfung!
Schritt 7: Notarielle Beglaubigung und endgültiger Abschluss
Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura Pública) beim Notar.
Typische Anschaffungskosten
- Grunderwerbsteuer (Wiederverkauf): 7 %
- MwSt. + Grunderwerbsteuer (Neubau): 11–12 %
- Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten
Nach der Unterzeichnung
- Sie erhalten die Schlüssel
- Eigentum ist registriert
Wie viel zusätzliches Budget sollten Sie einplanen?
Budgetrichtlinien
- Wiederverkaufsimmobilien: +10–13 %
- Neuer Build: +12–15 %
Diese Kosten umfassen Steuern, Anwaltskosten und Verwaltungskosten.
Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Spanien
Häufigste Fehler
- Starten ohne NIE
- Einzahlungen ohne gültige Schecks
- Unterschätzung von Steuern und Gebühren
- Sich ausschließlich auf den Makler des Verkäufers verlassen
- Standortwahl ohne Lebensstilanalyse
Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien
Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen
Stellen Sie sicher, dass Sie Folgendes haben:
- NIE-Nummer
- Spanisches Bankkonto
- Hypothekengenehmigung (falls erforderlich)
- Unabhängiger Anwalt
- Rechtsgutachten
- Klarer Budgetplan inklusive Steuern
Schlussbetrachtung
Der Kauf einer Immobilie in Spanien sollte aufregend sein, nicht stressig.
Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung kann der Prozess reibungslos, sicher und effizient ablaufen.
Wenn Sie eine auf Ihre Situation zugeschnittene, individuelle Beratung wünschen, unterstütze ich Käufer im gesamten Prozess – von der Wahl des richtigen Gebiets bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags.
👉 Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung, um Ihre Immobilienpläne in Spanien zu besprechen .
Häufig gestellte Fragen
Können Ausländer in Spanien Immobilien erwerben, ohne dort zu wohnen?
Ja – Spanien kennt keine Beschränkungen für ausländische Käufer, die Immobilien erwerben möchten, selbst wenn sie nie dort wohnen werden. Viele meiner internationalen Kunden kaufen Ferienhäuser oder Anlageimmobilien, während sie im Ausland leben, und wir übernehmen den gesamten Prozess aus der Ferne, einschließlich Besichtigungen, Formalitäten und der Koordination mit Anwälten.
Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess in der Regel?
Im Durchschnitt dauert es 4–8 Wochen von der Immobilienauswahl bis zur notariellen Beurkundung. Premiumkunden können den Prozess sogar noch schneller abschließen, wenn alle Dokumente frühzeitig vorbereitet werden. Die größte Zeitersparnis erzielt man, wenn die Hypotheken- und Rechtsprüfung umgehend eingeleitet wird.
Kann man in Spanien über Immobilienpreise verhandeln?
Ja , Verhandlungen sind üblich, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Im Premiumsegment unterstütze ich meine Kunden häufig dabei, bessere Konditionen zu erzielen, nicht nur beim Preis, sondern je nach Situation des Verkäufers auch bei der Möblierung, den Zahlungsmodalitäten oder den angebotenen Renovierungsarbeiten.
Mit welchen laufenden jährlichen Kosten müssen Immobilieneigentümer rechnen?
Neben den Versorgungsleistungen sollten Eigentümer Folgendes einplanen:
IBI (Gemeindesteuer)
-
Gemeinschaftsgebühren (falls das Gebäude über einen Pool, einen Garten, einen Sicherheitsdienst usw. verfügt).
Hausratversicherung
Einkommensteuer für Nichtansässige , falls zutreffend
Diese variieren je nach Region, deshalb berechne ich für meine Kunden immer die realistischen jährlichen Kosten, bevor sie sich festlegen.
Kann ich meine spanische Immobilie legal vermieten?
Ja – aber die Regeln unterscheiden sich je nach Region und sogar je nach Stadtbezirk. Manche verlangen eine touristische Lizenz , andere erlauben nur Langzeitvermietungen, und in begehrten Küstenlagen gibt es oft Wartelisten. Ich berate meine Kunden individuell und vermittle ihnen Kontakte zu lokalen Experten, um Bußgelder oder Einschränkungen zu vermeiden.
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